不良资产如何估值？

文章来源：本站     发布时间：2017-07-25

在不良资产包收购中，法律和财务的尽职调查是核心，也最费功夫，决定着整个资产包的定价和风险，是收购程序中最为关键的环节，估值定价则是决定买方与卖方讨价还价及不良资产收购完成后能否有效实现盈利的另一个重要环节。

一、 不良资产回收主要取决于两个方面

       不良资产回收不论是次级类、可疑类还是损失类资产包，重点考虑的是抵（质）押物回收金额与回收时间。

       回收金额主要来源于抵（质）押物回收，借款人回收、保证人回收；回收时间则主要考虑通过司法途径清偿贷款的回收，时间节点从资产所处的诉讼处置时点推算到可能收到现金的时间（特殊情况另行考虑）。

二、如何评估抵（质）押物回收价值

理想情况：
    与拍卖公司合作，获取近期相似案例的司法拍卖成交价格，作为受评抵押房产的基准单价；或者与受评抵押房产附近的房地产中介联系，获取受评房产近期的市场销售成交价格，作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整及司法拍卖与市场销售价格之间的差异，得出受评房产最可能的回收价值。

抵押房产已经完成排名流程但尚未进入分配程序，此时拍卖价值应作为抵押房产变现价值，考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押房产的回收价值。

估值可比案例考虑因素：位置相近、用途相同、结构相同。单价修正考虑因素：房产面积、户型、朝向、楼层、剩余年限、装修、物业、配套。

影响处置变现的因素主要考虑区域经济景气情况、区域司法环境、处置变现中涉及税费、涉及抵押资产拖欠工程款、资产的特殊类型（如涉及变现需补交土地出让金的情况、关于唯一住房的特殊考虑、专用设备等）、民间借贷等方面的影响，由于实务中不良资产个性化差异大，需结合具体情况判断分析。

三、回收时间的评估要点

       对于回收时间的评估通常结合抵质押物、借款人、保证人可能的处置方案进行判断，大致可分为司法诉讼、持续经营、企业重组等情景。对于通过司法诉讼方式实现回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度。通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全→起诉→立案→诉讼文书送达→管辖异议→一审→判决裁定→送达→上诉→二审→判决裁定→送达生效→执行申请→评估→公告→一次拍卖→公告→二次拍卖→公告→三次拍卖→公告↗以物抵债↘无法以物抵债变卖启动→公告→变卖不成以物抵债→结案→无法以物抵债结案，后续另案处理或重启评估拍卖，全部程序耗时约在2～3年左右；对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，还需适当延长回收时间。

        对于通过持续经营方式实现回收的情况，通常回收时间主要取决于企业生产经营情况、偿债意愿及与作为债权人的银行约定的还款计划等，回收时间一般不长于3年，特殊情况可酌情调整。对于通过企业重组的方式实现回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。

四、影响回收金额和回收时间的共同因素？

       影响回收金额和回收时间的 共同因素表现为几个方面：租赁、他行首封，特殊房产处置，区域经济景气度，区域司法环境等情况。

 租赁：租赁对抵押房产回收价值和回收时间影响较大。
（1）剩余租赁期长；
（2）租金远低于市场水平；
（3）租金已一次性全部支付；
（4）租赁合同解约成本高更增加抵押房产的处置难度。执行中承租人不予配合等等情况，影响抵押物回收价值和回收时间。

    他行首封：首封法院享有对查封物的优先处置权，执行中可能存在首封法院或首封债权人怠于执行情况，在这样情况下，抵押物回收时间延长，债权人为回收往往会让度部分利益给首封债权人以获得处置时间的加快。

    特殊房产：抵押物所有人涉及刑事犯罪、老弱病残房屋未腾空、房产证和土地证抵押给不同的债权人的、唯一住房、经济适用房、小产权房等都影响处置时间和回收的金额。

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