九盈九期银行资产私募投资基金
2022年第四季度报告
（20221001—20221231）
尊敬的投资者：您好！
九盈九期银行资产私募投资基金（以下简称本基金）成立于2018年10月26日，并于2018年11月16日在中国证券投资基金业协会完成基金备案，基金备案编码为SEC773。本基金根据《九盈九期银行资产私募投资基金基金合同》约定已完成投资。因受不可抗力事件新型冠状病毒疫情的影响，本基金拟投项目的处置进度和回款周期均受到了本次疫情的直接影响。现将本基金运行暨项目投资情况向各位投资者做简要报告，供各位投资者参考。
一、 基金基本信息
1. 基本情况介绍
|
基金名称 |
九盈九期银行资产私募投资基金（契约式） |
|
成立日期 |
2018年10月26日 |
|
备案时间 |
2018年11月16日 |
|
备案编码 |
SEC773 |
|
基金类型 |
其他类私募投资基金 |
|
是否结构化产品 |
否 |
|
基金管理人 |
九盈无锡投资管理有限公司（管理人编码：P1063461） |
|
托管人 |
渤海银行股份有限公司 |
|
外包服务机构 |
渤海银行股份有限公司 |
|
基金规模 |
208,100,000元人民币 |
|
业绩比较基准 |
浮动收益 |
|
基金分配方式 |
经公证的本基金2021年第一次份额持有人大会会议表决结果和决议，本基金将首先向尚未收回投资本金的投资者按照各自剩余投资本金的比例进行返还，直至全部投资者的初始投资成本完成回收，然后向投资者按照各自剩余本金的比例分配收益。具体分配标准以2021年第一次份额持有人大会决议为准。 |
|
其他需说明问题 |
无 |
二、 基金运营简况
1. 基金费用情况
|
费用名称 |
已付金额（元） |
备注 |
|
管理费 |
5,891,441.09 |
/ |
|
咨询费 |
3,480,742.91 |
/ |
|
托管费 |
200,000.00 |
/ |
|
公证费 |
35,080.00 |
/ |
|
审计费 |
18,500.00 |
/ |
|
外包服务费 |
200,000.00 |
/ |
|
其他费用 |
10,200.00 |
银行询证函和律师费等。 |
|
注：以上数据为本基金截至2022年12月31日的费用情况。 |
||
2. 基金投资简况
|
序号 |
项目名称 |
投资金额(万元） |
|
1 |
河南交通银行某15户包 |
1,817 |
|
2 |
河南长城资产某单户包 |
1,450 |
|
3 |
广东清远某资产包 |
3,180 |
|
4 |
江苏东方资产某18户包 |
3,000 |
|
5 |
广东兴业银行某单户债权 |
545 |
|
6 |
广东广州资产某单笔债权 |
540 |
|
7 |
广东某服饰单户债权 |
2,487.00 |
|
8 |
广东惠州某5户资产包 |
1,340.00 |
|
9 |
广东长城某8户资产包 |
1,345.00 |
|
10 |
无锡某单笔债权 |
1,550.00 |
|
11 |
江苏连云港某2户包 |
900.00 |
|
12 |
广东长城某单户债权项目 |
797.00 |
|
13 |
广东越秀某物权配资项目 |
500.00 |
|
合计 |
19,451.00 |
|
注：项目1的实际投资价款为2,500万元，原已支付的1,817万元保证金已转为债权转让款，后续转让尾款将从项目回款中进行抵扣（截至本报告出具日，该债权转让价款已结算完毕）。
3. 基金已投项目简况
截至本报告出具日，本报告“二、2.基金投资简况”中，除项目河南长城资产某单户包、广东兴业银行某单户债权、广东广州资产某单笔债权、广东长城某8户资产包项目、广东长城某单户债权项目、 广东越秀某物权配资项目和无锡某单笔债权项目已处置完毕，且项目回款均已向本基金份额持有人完成分配外，尚处于处置中的已投项目处置进展如下：
3.1资产包-河南交通银行某14户包债权
|
资产包概况 |
本资产包共计14户，债权本息11,290.29万元，对应抵押物估值5,912万元，均为第一顺位抵押权，抵押物位于郑州及周边，抵押率40.59%，抵押物中房地产估值占整体抵押物估值的比例100%。 |
|
处置进展 |
我方将本资产包进行了打包出售（目的是绑定当地较强资源，便于更好推进处置进程），首期回款550万元，已用于清偿东方资产的优先级本金及利息，剩余转让价款直接从处置回款中进行支付。 处置进展方面，目前所有债权均已进入执行程序，同时已在办理执行人变更过程中。安阳浩源户的保证人已与资产买方达成和解，和解款30万元已在法院账户中，我方已联系法院，要求尽快分配至我方。中州铝业债务人阻挠严重，经各方资源协调后于近期挂网拍卖但已流拍，目前在启动第二次拍卖程序，我方拟将该资产剥离入新设项目公司，以便于寻找买方实现资产交易（避免交两道税，利于成交）。德亿重工户已进入破产程序，目前在确定重组方案中。都峰铝业户已经查封到债务人收取的租金约28万元，我方已收取到该笔执行款。平顶山两户信用类债权已实现了转让，转让金额100万元（所有回款均未扣费用）。其他户也在有序推进变更执行主体，同时也在查找财产线索。 |
|
工作计划 |
1.继续推进司法程序;2.保守估计在2023年底前可实现全部退出，可分配净额（扣除服务商跟投本金收益、处置费用等）大约在2500-2800万元左右。 |
3.2资产包-广东清远某单户资产包
|
资产包概况 |
本资产包债权本金2,870万元，均为第一顺位抵押权。抵押物位于广东清远市，类型为住宅用地（原为工业地现已变更为住宅用地）及部分房产（为原工业办公楼和宿舍等，较破旧），其中抵押物中房地产估值占整体抵押物估值的比例100%。 |
|
处置进展 |
本资产包目前正在推进以物抵债流程,同时也在洽谈意向买方，基本对当前的地产行情还是持悲观情绪，需要进行详细的论证研判。2022年，公司合伙人长期驻地于当地，今年拜访几十家地产商，但由于市场下行，均没有地产商愿意出手收购。同时，在当地委托了多家中介渠道推广本项目。截止本报告出具日，我方也已沟通了多家地产商和养老机构。目前有一家高端的养老机构（家庭服务式高端养老）意向比较强烈，但出价偏低，与我方预期尚有一定差距，有磋商的可能性，具体合作条款还在持续沟通中，有望在2023上半年谈成并实现退出。 由于疫情的影响，资产价格持续下滑，流动性大不如前。以本项目为例，2019年谈定一个买家愿意6500万元购买，且缴纳了400万的保证金（已经分配），但因为疫情未能落地实施；2020年中谈了一个买家出价只能到6100万元，后因资金不到位未能落地；2021年谈定锁定价格是5800万元，后再降至5400万元且均未能落地（对面富力小区的房价三年来持续在下降，受疫情和地产政策影响较大）。疫情后时代，投资者都在观望，不愿出手，导致流动性和价格都出现了下滑问题。 2022年的二十大之后，国家要求金融机构扶持房地产发展，以稳住当前的不利局面，据我们了解，各地银行已逐步在放松购房首付比例和贷款利率，春节后，地产形势有可能逐步回温，2023年可能有利于我方资产的流动性，管理人将全力跟紧目前已有意向方，同时春节后将投入更多精力和时间全面寻找更多的意向方，以求尽早能够实现项目退出。另外，管理人也将该笔债权通过淘宝京东等平台进行营销和拍卖。以求更大范围寻找意向方，更早促成项目成交。 |
|
工作计划 |
此户金额最大，也是公司及合伙人最重视，所花精力最多的项目。我们将继续寻找意向投资方（债权、资产同时在推），与意向方积极沟通完成拍卖。如果市场行情不再持续下行，预计回款在5200-5800万元左右，但由于，目前没有意向非常确定的买家，所以时间无法确定。争取在2023年上半年完成退出。 |
3.3资产包-江苏东方资产某18户包
|
资产包概况 |
资产包共18户债权，债权本金金额11,827.95万元。对应抵押物估值4,295万元。均为第一顺位抵押权。抵押物位于北京、江苏泰州、扬州和盐城等地，类型为商业房产、别墅等，抵押率69.85%，其中抵押物中房地产估值占整体抵押物估值的比例100%。 本资产包债权涉及法律关系清晰。本资产包由本基金与合作方共同投资，其中本基金持有该资产包50.52%的收益权。 |
|
处置进展 |
本资产包按照处置方案正常推进中。目前剩余2户债权未处置，两户债权抵押物均在盐城建湖。该两户抵押物处于同一幢建筑物的不同楼层（分别位于该建筑物的二三四层），属于商业地产。2022年底其中的二层资产二拍成交，金额200万元，目前我们正在积极与法院沟通回款事宜，但被告知，由于法院工作失误，导致需要重新对债务人送达拍卖结果，所以回款要拖到春节后。三四层已多次流拍，我方计划实施以物抵债，同时聘请招商运营公司进行招租和运营，带租出售，以期实现较好退出。 |
|
工作计划 |
总预计回款在550-650万左右，由于流程加招租时间，保守估计在2023年底前完成。总体来讲，这户的回款时间和金额有较大不确定性，但还好金额占比较小，而且九期基金只享有50%左右的份额，对整体影响很小。 |
3.4资产包-广东某服饰单户债权
|
资产包概况 |
本资产包债权本金余额2,300万元，对应抵押物估值3,872.64万元，均为第一顺位抵押权。抵押物位于广东清远市，类型为房产，抵押率51.65%，抵押物中房地产估值占整体抵押物估值的比例100%。 |
|
处置进展 |
同“3.2资产包-广东清远某单户资产包-处置进展” |
|
工作计划 |
寻找意向投资方，并与意向方积极沟通完成拍卖。 |
3.5资产包-广东惠州某6户资产包
|
资产包概况 |
本资产包共5笔债权，债权本金余额21,125.82万元，对应抵押物估值19,450.84万元，均为第一顺位抵押权。抵押物位于广东惠州市，类型主要为商住用地、商铺和住宅等，抵押率12.98%，抵押物中房地产估值占整体抵押物估值的比例100%。 资产包为结构化投资，总投资金额15,638万元(不含资金占用费)，其中优先级12,508万元，劣后级3,130万元(不含资金占用费)。本基金以劣后资金形式参与投资，持有劣后级份额比例为32.20%。 |
|
处置进展 |
所有债权均已进入司法执行阶段，现均已出具评估报告，项目组正在蓄客并积极推动司法拍卖。截止本报告出具日，优先级剩余本金及相关费用约150万元。 其中零下五度剩余破产款项约1600万元，我们已经找到相关资源，正在进一步给破产管理人施加压力，以希望尽快进行分配。星海集团户已实现债权转让3560万元，现已按照协议约定收回1000多万元并抵扣了优先级本金，剩余款项2500余万元仍在筹措中，目前看筹措难度较大，正在协调其他买家重新洽谈并销售。五星装饰户车库已拍卖完毕，实现的拍卖回款已直接抵扣优先级本金。另外还有一户小的无抵押债权，有一个意向方感兴趣，能够回款100多万。 |
|
工作计划 |
继续跟进破产款项的回收和星海集团转让事宜。预计总回款在4800-5400，（九盈九期持有三分之一左右），时间初步估计在2023年上半年完成。 |
3.6资产包-江苏连云港某2户包
|
资产包概况 |
本资产包共计2户，债权本金余额3,040万元。抵押物为5400平米的商业和一栋261平米的住宅，我方持有第一顺位抵押权。 |
|
处置进展 |
本资产包按照处置方案正常推进中。其中一户已完成处置，实现了优先级退出。剩余一笔债权的债务人对抗激烈，分次以追加第三方、诉讼程序不合理和债务人异议等多种理由阻挠案件推进。因为对方提出不是亲笔签名原因，债务人被刑事立案，认为当初是骗贷行为。后我方为了尽快实现拍卖，协调从公安部门又转到法院民事法庭。之后对方又召集多个案外人进行对抗，提出各种异议，严重拖延时间。加上近两年江苏疫情反复，推进速度较慢。现连云港疫情缓解，我方已接到法院传票，并已于9月13日开庭。现判决结果已出，债务人对判决结果不服，已上诉至连云港中院，等待开庭和最终判决结果。 |
|
工作计划 |
加快协调法院推进评估拍卖程序，以尽早实现拍卖回款。预计回款金额在900-1400万元左右，预计时间在2023年年底完成。 |
三、 基金已分配情况
截至本报告出具日，本基金已向投资者完成31次分配，累计分配总金额94,990,679.07元。具体分配情况如下：
|
序号 |
分配时间 |
分配金额（元） |
|
1 |
2019-03-08 |
415,956.16 |
|
2 |
2019-04-10 |
504,723.29 |
|
3 |
2019-05-10 |
780,887.69 |
|
4 |
2019-06-10 |
1,661,545.2 |
|
5 |
2019-07-10 |
864,065.75 |
|
6 |
2019-08-09 |
696,109.59 |
|
7 |
2019-09-10 |
2,795,375.3 |
|
8 |
2019-10-10 |
1,293,041.1 |
|
9 |
2019-11-08 |
817,753.41 |
|
10 |
2019-12-11 |
1,680,591.79 |
|
11 |
2020-01-10 |
955,791.79 |
|
12 |
2020-2-10 |
770,410.98 |
|
13 |
2020-3-10 |
2,293,698.6 |
|
14 |
2020-4-10 |
826,257.56 |
|
15 |
2020-4-20 |
16,422,832.88 |
|
16 |
2020-5-18 |
6,550,000.00 |
|
17 |
2020-6-04 |
16,851,358.90 |
|
18 |
2020-7-10 |
2,897,863.01 |
|
19 |
2020-7-20 |
1,257,000.00 |
|
20 |
2020-7-30 |
1,257,000.00 |
|
21 |
2020-9-29 |
5,028,000.00 |
|
22 |
2020-11-10 |
1,257,000.00 |
|
23 |
2021-01-04 |
2,514,000.00 |
|
24 |
2021-02-26 |
5,028,000.00 |
|
25 |
2021-03-11 |
3,771,000.00 |
|
26 |
2021-03-12 |
838,000.00 |
|
27 |
2021-5-24 |
2,000,000.00 |
|
28 |
2021-10-13 |
3,031,200.00 |
|
29 |
2021-12-1 |
2,000,000.00 |
|
30 |
2022-7-8 |
3,631,216.07 |
|
31 |
2022-7-13 |
4,300,000.00 |
|
合计 |
- |
94,990,679.07 |
基金管理人后续会根据已投项目回款情况进行分配安排。
以上为九盈九期银行资产私募投资基金（契约式）2022年第四季度报告，供您参考，感谢您的信任与支持。
九盈无锡投资管理有限公司
二零二三年一月
声明：本报告是管理人为保持勤勉尽职义务，基于管理人了解到的信息，认为有必要向有限合伙人通报的各种事项，仅供参考使用，不作为管理人的任何承诺或保证。尤其是关于项目预计回款金额和回款时间的估计，是为了让投资人了解我们的计划，但管理人的估计仅仅只能基于目前所掌握的信息，然而事件的发展以及市场行情的变化并不能被完整的预料，因此只能作为初步的参考，不能作为确定性的结论。本报告仅向特定对象传送，未经管理人书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯版权的其他方式使用。